广州第二轮土拍落幕 楼市将依然围绕“房住不炒”主旨

7月18日，备受关注的2022年广州第二轮集中供地顺利收官。本次土拍挂牌14宗地块，成交11宗，成交率约79%，合计收金约209.6亿元。

有地块拍至摇号，也有地块不成交

本次土拍，既是意料之中，也有意外收获。

首先，尽管近日各项楼市利好不断，但考虑市场反应存在滞后性，本次土拍依然维持“国企主导、底价成交”的局面。

结果显示，本次土拍成功出让的11宗地块中，7宗为底价成交，4宗存在溢价。

这些成交地块，多为国企竞得，其中民企嘉达实业参与了天河燕塘地块三的竞拍，最终能否拿下还需看摇号结果。

其次，本轮土拍共收金约209.6亿元，对比前几次集中供地，均有不同程度的下降，这也是预料之中的事情。

原因是，吸取前几轮集中供地的经验，广州采用了“降量提质”的手段，来刺激房企拿地积极性。

另一方面，今年集中供地或可能从去年的一年三次改为一年四次，平摊到每轮集中供地的地块减少，总成交额下降，自然就不奇怪了。

这样的好处是，可缓解房企资金压力，增加不同房企拿地机率，维护市场稳定性。

第三，本次天河时隔两年再次“卖地”，两宗地块结果却相去甚远，一宗遭激烈报价至摇号，一宗则无人报价不成交。

仔细看看两宗地块的情况，其实也可理解。

先来看遭房企“围猎”的燕塘地块三，位于地铁3号线梅花园站上盖，属于后天河北片区，周边的教育资源、医院、购物广场等生活配套一应俱全。

凭着出色的综合素质，该地块吸引了7家房企竞价，最终经过54轮激烈角逐，达到封顶价81.2亿元，溢价率15%，进入摇号环节，也是天河区首宗摇号地块。

值得一提的是，地块最终成交楼面价约50842元/ m²，成功跻身广州地价TOP5，充分显示后市预期。

另一厢的育新街南侧地块，位于天河智慧城核心区总部，地块北部还有新塘水库，背靠火炉山森林公园，坐拥优质自然环境和景观条件。

由于地块单价不低，周边城市界面焕新需要时间兑现，如何“扬长避短”打造高品质社区，对后续的产品设计要求非常高。

出于分担风险和资金压力的考虑，房企们对于该地的态度就更为谨慎，观望情绪浓厚。但毕竟是天河宅地，未来调整土地指标或是挂牌金额，地块依然有望成功出让。

整体平稳，板块分化

作为楼市晴雨表，近几轮的集中供地，也在一定程度上决定了未来的楼市成色。

整体来看，未来楼市将依然围绕“房住不炒”主旨，稳字当头是主旋律。

纵观本轮土拍，绝大多数地块成交价格，与周边此前地价基本持平，甚至更低。这源于政府充分考虑和结合地块的自身属性及板块历史成交价格，有预见性地设置了最高限价，将地块最终成交价，始终控制在合理范围。

以成功出让的琶洲西区AH040329、AH040157地块为例，最终成交总价148572万元，折合楼面价27512元/㎡，由越秀地产成功拿下。

同板块的赤沙车辆段地块，在今年首轮集中供地也顺利拍出，最终楼面价约22538元/㎡，两者相差不大。

即便是达到封顶价格的燕塘地块三，也与2020年出让的奥体公园北侧地块楼面价(51463元/㎡)接近。

如此一来，能有效地做到“稳地价”，进而更好地“稳房价”，保证了房地产市场平稳健康发展。

整体楼市以平稳为主，但个别板块也有可能走出独立行情，形成板块分化的局面。

从本轮土拍可以看出，两级分化明显，一些中心区优质地块竞拍尤为激烈，这也与各区域供需结构基本重合。

荔湾区西塱AF022050地块就是非常典型的例子，吸引4家房企报名，2家入场竞价，最终成交总价236614万元，折合楼面价22490元/㎡，溢价率0.85%。

之所以受房企青睐，还是源于地块的地理位置，其位于荔湾兴渔路以东、裕安涌以西、裕福街以北，紧靠花地河，周边有4条地铁线交汇，分别是1号线、广佛线和在建中的22号线、10号线，未来出行十分便利。

更重要的是，该地块紧邻广钢新城，而广钢新城的土地供应，随着去年AF040234地块的拍出宣告结束。

既然广钢新城无地可售，房企自然将目光瞄准一旁的西塱片区，以此承接未来目标为广钢板块的置业群体。

再看表现非常亮眼的南岸路26号AL011113地块，最终经历11轮报价，被珠江实业以总价180008万元拿下，折合楼面价33750元/㎡，溢价率12.5%。

地块位于荔湾北部，南岸路东侧，邻近地铁5号线中山八路站，周边生活配套成熟。

目前，地块周边在售楼盘仅有两个，且户型选择不多，处于供货紧缺的阶段，也就激起房企想要提前布局的决心。

而其余供货充足的板块，地块则多以底价成交。

在持续加强的资金管控和“稳地价”调控下，预计未来广州土拍依然以冷静为主，但核心区域的宅地依旧火热。

平稳发展是大趋势

从近段的各地集中供地来看，国企拿地占主导，已是事实，且大概率会一直延续到下一次的土拍中。

刚刚过去的六月份，各种政策层出不穷，主要目的是拉动内需促消费，稳定就业促民生。在友善的政策导向、宽松的银贷环境下，促进国民经济平稳发展。

那么，国企拿地也可看作从政府层面出发的维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益的措施。

第一，有助于稳地价、稳房价、稳预期。

第二，在当前的市场大环境下，依靠国资背景，可拥有相对宽松的资金环境和稳定的资金链。

第三，市属或区属国企，更能调动强大的当地资源，为楼盘配备更均衡的配套，如教育配套、商业配套、绿化配套等，丰富居民日常生活。

总体来看，从政策端口已释放强烈的维稳信号，未来楼市不会大涨，也绝不会大跌。

未来，土地更多归于民生，发展多于透支，平稳发展才是大趋势。(记者/唐巧燕 通讯员/穗房协)