两套同面积的杭州院子法拍房评估价竟相差4700万元!网友直呼“离谱”
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两套同面积的杭州院子法拍房评估价竟相差4700万元!网友直呼“离谱”

来源:钱江晚报 2023-05-12 11:09:35

前两天,位于杭州未来科技城板块的泰禾杭州院子,一套建筑面积649.49m²、涉特大“套路贷”案件的8-3号排屋,在阿里资产平台司法拍卖,这套评估价9501万元、起拍价约6651万元的房子,不出意外地流拍了。

这套房子即将在5月24日进行二拍,起拍价则降到了约5321万元。

不过即便起拍价下调,但在业内人士看来,其继续流拍的可能性还是很大,因为,就在5月15日,泰禾杭州院子还有3套因为开发商破差清算而被法拍的房源,其中有一套8-1号房源,跟8-3号为同一幢联排的排屋,建筑面积同样为649.49m²,而这套房子的评估价仅为4792.7万元,起拍价为3834.16万元。


(资料图)

为何同幢同面积的房子,评估价竟然相差近4700万元?!

当年销售备案价,8-1号更高

从透明售房网上可以查到,杭州院子的8幢,是整个小区的楼王,全小区建筑面积最大的4套房子就在这里。之前流拍的8-3号排屋,是当初整个小区总价第二贵的房子,备案总价4656万元,折合单价71692元。而整个小区最贵的房子,正是即将破产清算拍卖的8-1号排屋。该房源当初的备案总价为4851万元,折合单价74692元,这套房子还被开发商做成了样板房。

而根据法拍页面介绍,8-3号排屋主楼总高5层,地下2层,地上3层,带三个车位,目前室内装修为毛坯。

8-1号排屋作为样板房已经精装修,室内装有吊顶,地上一层(设厨房)至三层均设卫生间,房间内为木地板,其他地面为地砖,墙面贴砖;房子设有单独入口通向地下1层和地下2层,负一层设有游泳池和健身房,地下二层有两个车位。

从两套房子的现状情况来看,8-3号排屋的优势主要是有3个车位,而8-1号只带2个车位。但是根据杭州小区车位的行情。通常车位的价格基本在几十万元一个。

而8-1号的优势是带有高档精装修,如果买家要求不是太高,买下后稍微打理调整一下,即可入住,可以省掉几百万的装修费。

有网友感叹,从两套房子的现状来看,显然8-1号条件更好,价值更高,为何评估价却相反,甚至8-1号的评估价比8-3号低了近一半,差价竟高达4700万元之多,“简直离谱”。

法拍房的评估价是怎么来的

那么,法拍房的评估价都是怎么来的呢?业内人士介绍说,目前法拍房的评估价主要有4种确定方式。

一种是与被执行人议价,法拍房上拍前,法院会通知申请执行人、被执行人,将双方约在一起进行协商,确定一个双方都认可的价格;一种是评估公司定价,这也是目前最常见的评估价确认方式;一种是网络询价,目前法院认可的询价平台有阿里、京东、工商银行融e购三个;还有一种是定向询价,定向询价的对象一般是房管部门或其它政府机构。

具体到杭州院子这两套房子,从法拍公告来看,都是由评估公司评估的,一家为甘肃的评估公司,一家为浙江本地的评估公司。

不过,业内人士表示,不同的评估公司,对于房产的评估方式可能会各不相同。评估方法一般分为市场比较法、成本法和收益法三种。

市场比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值。这种方法比较直观,可以较为准确地反映房产的市场价值。

收益法是指通过计算法拍房未来的收益来确定其市场价值。这种方法适用于商业用途的房产,如商铺、办公楼等,需要考虑房产的租金收入、折旧、维修等因素。

成本法是指评估师通过计算房产的重建成本和折旧程度,来确定其市场价值。这种方法适用于新建的房产,如新房、别墅等。

除了不同的评估方法导致评估价的差异,影响法拍房评估价的影响因素还有评估时间点不同带来的差异。

像这两套杭州院子法拍房,8-1号是开发商破产清算,已经走了很久的流程,这套房子的评估时间节点是2022年8月18日。而8-3号的评估时间为2023年。时间差带来了一定的房价波动。

上个月,杭州院子也有3套毛坯房源因为开发商破产清算被法拍。其中,建筑面积370.92m²的排屋,评估价为2733万元,最终成交价2698.7万元,单价约7.28万元;建筑面积354.51m²的排屋,评估价2611.7万元,最终成交价3389.36万元,单价为9.56万元。如果取两者的单价中间值8.42万元来计算8-1号排屋,则其市场价应在5500万元左右。

从这个市场行情来看,8-1号排屋的评估价偏低,而8-3号排屋的评估价则是偏高的。

有资深法拍人士表示,8-3号排屋评估价近亿元,这样的总价在杭州可选择性很大,“买九溪玫瑰园、云栖玫瑰园、桃花源这样相对纯粹低密的别墅住区,或是阳光海岸、东方润园这样的沿江顶豪,不是更香吗?”

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