杭州别人家小区给业主大发超市卡，专业人士却举手反对！原因在这里

近日，杭州翠苑小区一位业主在浙江省民呼我为统一平台上投诉，因为楼上污水管堵塞，导致自己家中漏水受灾，十分困扰，想寻求解决方法。

(资料图片)

西湖区住建部门接到该业主投诉后，对相关小区进行了核查，结果发现，业主所在的翠苑五区已经动用过物业专项维修资金改造，目前余款未付清，剩余维修资金不足，后续公区维修需整楼全体业主共同出资或共同重新缴纳物业维修资金。

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以前，有些小区会从小区经营性收入中抽取部分资金，用来给业主发钱、发超市卡，被大家艳羡地称为“别人家的小区”。不过这种业委会直接给业主发现金、发超市卡的行为，近年来引发越来越多的争议，不少业内专业人士也明确表示反对。

其中原因就在于，当小区逐渐老去，需要大动大修的地方越来越多，此时就需要动用小区物业专项维修资金。然而潮新闻记者从杭州市房管部门了解到，目前杭州不少小区楼幢都存在物业维修资金不足的情况，续筹物业维修资金更是一个全国性的难题。

不少老旧小区

物业专项维修资金已不足

通常当一个新小区交付时，会缴存两笔资金——物业保修金和物业专项维修资金。物业保修金由开发商缴存，俗称“质保金”；物业专项维修资金则由业主交纳，俗称房屋的“养老金”。两者都用作房屋维修，有所不同的是，物业保修金用于保修期以内，物业专项维修资金用于保修期满以后。

新小区交付后，首期物业专项维修资金由购房人按建筑面积缴纳，由建设单位向购房人代收。物业专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。比如小区想更新监控设施、电梯坏了需要维修等都可以申请物业维修资金。

当小区交付数年后，一些公共部位和共同设施设备会逐渐老化，需要大修大补的时候，可以申请使用物业专项维修资金，物业管理企业提出维修方案，业主委员会审核后，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。之后可向物业专项维修资金管理机构申请使用维修资金。

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而根据最新的《杭州市物业管理条例》，将紧急情况下使用物业专项维修资金情形扩大到6种，除2014版条例明确的电梯、消防设施外，将建筑外立面存在脱落危险，围墙、道路坍塌，屋顶、外墙渗漏，以及排水设施严重堵塞或者损坏等4种情形纳入简易程序适用范围（可以不经业主共用决定，直接申请使用物业专项维修资金），极大方便了维修资金的使用，保障了房屋得以及时维修。

例如前文翠苑小区业主遇到的的情况，如果该小区物业维修资金充足，即可快速用物业维修资金去修补。

可事实上，当小区严重老化后，需要大修大补的地方很多，小区物业维修资金根本不够用。这也使得物业维修资金不足的小区越来越多。

根据相关规定，物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的30%的，业委会应当组织续交；续交方式、金额等具体事项由管理规约约定或者由业主共同决定。

此前钱报就报道过，截至2019年底，杭州有50多个小区楼幢的物业维修资金本息余额不足首期缴纳维修基金的30%，需要向相关业主续筹维修基金，但没有一个小区楼幢续筹成功。

最新数据显示，截至2021年10月，杭州主城区共计有3800多套房源（多集中于老旧小区）涉及的物业维修资金少于30%，应当组织续交。但目前仍未有一个小区楼幢续筹成功。

杭州已有3个小区

将经营性收入补充至物业维修资金

当小区物业专项维修资金不足时，除了组织业主拿出钱来筹集，还有别的办法吗？

其实目前业内比较推荐的做法，是将小区物业经营性收益用来补充物业专项维修资金。

小区物业经营性收益，是指利用物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营所得，扣除合理成本后属于全体业主共有的收入。

这两年，杭州不少小区业委会打算拿出小区经营性收益给业主发钱发卡，都被社区紧急叫停。这是因为，根据《杭州市物业管理条例》规定，物业经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金，或者用于小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等与物业管理相关的事项。

在杭州，也不乏一些小区多年来坚持将小区公共性收益投入于物业维修和养护的。比如市中心的老牌豪宅绿园，作为近20年房龄的老小区，至今尚未动用过物业维修基金，每年上百万元的经营性收入大多用来给小区做日常维修和养护，因此小区外立面和整体面貌始终保持光鲜亮丽。

2021年年初，位于杭州城东的德信东望小区业委会到相关部门办理了物业专项维修资金补充手续，将小区32万余元的经营性收支补充到小区物业专项维修资金账户，成为杭州首个把经营收益转入物业维修资金的小区。

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德信东望小区于2016年交付，属于次新房，未使用过维修资金。但小区业委会未雨绸缪，在2018年就通过小区业主大会会议决定将利用共用部位、共用设施设备经营所获得的收益按一定比例用于补充物业专项维修资金，并明确在小区《管理规约》中。

潮新闻记者从杭州市房管部门了解到，目前把经营性收益转入物业专项维修资金的小区，除了德信东望小区，还有云亭公寓和大河宸章。这三个小区都是在物业维修资金充足的情况下，提前把经营收益转入补充物业维修资金。

探索解决老小区维修资金不足难题

杭州将在主城三区推试

在全国，小区出现物业维修资金不足的情况越来越普遍，各地都在探索解决这个“难题”。

上海从2021年7月23日开始，在二手房交易环节上加大限制，网签过户时，交易中心会核查该房源的物业专项维修资金欠费情况，如果有欠费，欠缴的维修资金需要补缴后才可以过户。

北京则在2021年4月起草了《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案（征求意见稿）》。该方案灵活了维修资金续交方式，允许业主一次性续交或两年内分期续交，还首次明确业主及其配偶可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额进行维修资金交存。

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杭州相关主管部门对此也在做积极地探索。

首先是强化物业专项维修资金的使用监管，保证业主们能明确知道自家小区物业维修资金的使用情况以及剩余资金等情况，让信息公开透明。目前杭州主城区全面实现了物业专项维修资金“掌上查”。业主通过“浙里办”搜索“电子业主卡”，便可随时查询名下房屋对应的涵盖维修资金首次交存金额、使用金额、当前余额，资金使用情况及维修项目等维修资金信息。

另外，相关工作人员表示，今年有计划在杭州上城区、拱墅区和西湖区选取几个小区进行补缴筹集物业专项维修资金的试点，如果有成功经验，将逐步在全杭州市推广。

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