北京二手房交易启动“带押过户”

原标题：北京二手房交易启动“带押过户”

创新采用新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的新模式

3月31日，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本。

(资料图)

兼容跨行贷款最大程度降低交易成本

以往北京市居民出售住房需事先结清银行贷款、解除房屋抵押。为在短期内还清房贷，售房人往往需要多方筹措资金，甚至借助高息、高风险的“过桥贷”。2023年3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服了传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题，切实提升本市居民住房交易、登记和金融服务水平。

为保证居民能够顺利办理“带押过户”，据悉，前期有关部门系统开展了流程规划和基础设施建设等工作。北京市“带押过户”模式有三方面突出特点和优势：

一是兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。

二是最大程度降低交易成本。《通知》明确规定，北京市住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务。《通知》特别强调，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

三是多部门协同提升交易便利度。北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交，实现一站式办理。同时，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，减少沟通协调成本。

新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金

从具体的办理流程来看，不同于其他一些城市采取的公证后解抵押、设置专门低息“过桥贷”机构等方式，此次北京为了从根本上降低买卖双方的交易成本，创新采用了新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的新模式。

首先是买卖双方自行或是在中介机构的居间服务下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”；第二步是买卖双方在北京市存量房交易服务平台办理房屋网签；第三步是向银行申请“带押过户”；第四步是买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”登记手续；最后是买方房贷发放，分别结清卖方原贷款及卖方实收款。

根据《通知》，申请“带押过户”，买卖双方的贷款可以是同一家银行，也可以是不同的银行，或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务。

对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和贷款划至买方的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押权，并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。

实现“带押过户”必须满足四方面条件

需要提醒大家的是，北京的二手房交易要想实现“带押过户”，必须满足四方面的条件。首先必须是个人名下的住房；其次是交易的房产当前在北京的银行仅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情况；此外，要求卖方还没有结清的贷款为个人住房商业贷款，如果是组合贷的话，其中的公积金贷款必须是已经结清；最后一个是要求买方是全款买房或者是申请个人住房商业贷款购房。

北京市启动住房交易“带押过户”是一项便利市民百姓的重要举措，是对住房交易、登记和金融服务流程的有效创新。下一步，有关部门将根据居民实际需求，进一步加强工作协同、优化业务办理流程，持续完善住房交易“带押过户”模式。

北京青年报记者昨天从农行北京分行了解到，该行在监管指导下，已正式上线推广个人存量住房交易“带押过户”业务。该业务的推广将有效解决个人存量住房交易过程中最关键的资金问题，优化住房买卖交易流程，让银行成为客户资金的保障。

内存

全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策

根据中指监测数据，2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，多个省会城市和计划单列市在列，如深圳、济南、大连等。目前各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，进一步简化企业间交易流程，有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，以点带面，积极做好“带押过户”，短期将有更多城市跟进落实。《通知》强调将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，由此可见，短期将有更多城市跟进落实相关举措，助力各地经济社会发展。

二手住宅“带押过户”政策落实，有利于提升二手房交易活跃度。“带押过户”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。二手房“带押过户”政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场或将产生积极带动。

目前，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。