“住宅小区业主大会和业主委员会指导规则”公开征意见

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为维护物业管理相关主体的合法权益，进一步解决好业主大会成立难、业主委员会履职难等问题，北京市住建委制定发布了《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》（以下简称《指导规则》），公开征求意见。《指导规则》对业主大会筹备、召开、决议事项、议事规则、表决权计算和表决方式等内容作出规定。其中明确，住宅小区每年应至少召开一次业主大会，筹备及召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

《指导规则》提出，一个物业管理区域内，建设单位交付首套房之日起业主大会即存在，达到表决条件的，即可组织召开首次业主大会会议。有尚未交付的，建设单位享有业主权利，承担业主义务。街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核。

建设单位自业主大会筹备组成立之日起七日内向其提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密，不得将相关资料用于与筹备无关的活动。《指导规则》明确，建设单位还应承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用，拒不履行或无人履行的，筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况，不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。

根据《指导规则》，业主大会分为定期会议和临时会议两种形式。其中，业主大会定期会议由业委会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议上，应当讨论并决定的事项包括：审查业委会和物业服务人的年度工作计划；决议下一年度物业管理有关事项；决议下一年度业主大会收支预算等。

当专有部分占建筑物总面积20%以上的业主或者占总人数20%以上的业主向业主委员会提议召开业主大会临时会议，或发生紧急事件需要及时处理，或出现管理规约中约定的需要召开业主大会临时会议的其他情形时，业主委员会或物业管理委员会应当自业主提议和情形发生之日起三十日内组织召开业主大会临时会议。

此外，《指导规则》明确，业委会应承担包括召开业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业委会履职情况；与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；拟定共有部分、共有资金使用与管理办法等职责。同时，业委会还应担负起监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、筹集的职责等。