广州信基岛项目涉嫌“以租代售”与客户签订超20年租赁合同

项目施工现场的建筑主体结构已经封顶，目前仍有人员在作业。

张迪(化名)在今年做了一个重大的决定，她把在四线老家的唯一住房卖掉，揣着近100万元来到广州买了一套公寓。虽然刚买的新家没有房产证，老家的房子也还有增值的潜力，但张迪仍觉得这是一笔划算的买卖，毕竟这样就能在一线城市拥有一个安身之地，且价格着实便宜。现在，张迪需先过着租房的生活，等待新家交房那一天的到来。

带给张迪诸多美好想象的便是位于广州市番禺区的信基岛项目(备案名：上信基大厦)。在宣传单上，该项目打出了“地铁物业”“开阔江景”“两套仅首付20万”“收租王”等多重诱人概念。

近日，《中国经营报》记者在张迪的陪同下走访了信基岛，项目现场设置有样板房供客户参观，“成交”客户还可参与“砸金蛋”活动，这一切看起来似乎与其他楼盘的购房流程无异。

只不过，到了签订合同环节，摆在记者面前的却是一份《房屋租赁合同》。该合同中第二条“租赁期限”条款附有“租赁期届满后，免租金自动延期至2089年10月31日止”的说明。而这，便是项目现场“接待中心”工作人员口中所说的客户享有该房屋的“70年使用权”。

值得注意的是，就在今年8月，位于深圳市的鸿基新都项目曾遭到21位客户联名投诉开发商涉嫌“以租代售”，具体内容为“对外宣传销售，实际签订租赁合同，存在虚假宣传和欺诈行为。”对此，深圳市龙华区住房和建设局已介入调查和处置。

针对上述相关问题，记者致电信基集团方面，接听电话的工作人员在得知采访内容是关于信基岛项目时称，“公司不方便接受采访。”广州葵然工商登记的联系电话则一直处于忙线状态，记者向其工商登记的电子邮箱发送采访函，截至发稿也未收到相关回复。记者同时致函广州住建局方面，截至发稿未获得进一步回应。

多重利好概念吸睛

项目宣传资料中列出35平方米“双钥匙”户型在后70年的收益水平，并称“月投900元，稳赚千万。”

广东省投资项目在线审批监管平台显示，上信基大厦的项目总投资为3亿元，建设用地面积约1.74万平方米，总建筑面积为5.8万平方米，拟建两幢17层酒店及商业办公用房。

记者从广州规划和自然资源局官网查询到，上信基大厦于2019年10月16日取得建设工程规划许可证，建设单位为广州市番禺区洛浦街上村股份合作经济社(以下简称“上村村委”)。2019年10月18日，上信基大厦曾进行建设用地批准书变更;2019年12月4日，该项目获施工许可。

记者日前走访项目施工现场注意到，建筑主体结构已经封顶，目前仍有人员正在作业。但根据“工程概况”公示，该项目计划竣工日期为2020年9月30日。

信基岛工作人员向记者介绍，项目为LOFT公寓，共有4种畅销户型，目前仍在售的有35平方米“复式双钥匙”、41平方米“复式2+1房”(可明火)，均为精装修，层高为4.5米。而这两种复式户型在项目工作人员对客户的说辞中即变为“买一层送一层”，其称以35平方米户型为例，因设计成复式，故实际可使用的面积为70平方米。

记者注意到，“超高收益”“旧改价值井喷”是信基岛主打的两个宣传概念。项目宣传资料中列出35平方米“双钥匙”户型在后70年的收益水平，并称“月投900元，稳赚千万。”

另外，宣传资料显示，因洛溪村、上村、厦村、沙溪村被纳入番禺区政府改造规划范围，处于厦和上交汇核心的信基岛将享受政府在3年内对该区域交通、配套进行全面改造、综合服务配套愈加完善的果实。

信基岛与客户签订的《房屋租赁合同》亦提及关于项目拆迁的利益分配，按照拆迁日期在2059年11月1日的前后，客户将从合同甲方获得不同公式计算后的“赔偿款”。合同显示，信基岛项目《房屋租赁合同》的甲方为“广州葵然商业发展有限公司”(以下简称“广州葵然”)，法定代表人为张伟新。

短期靠收租，长期博拆迁，信基岛在宣传资料以及工作人员的描述中成为一个“香饽饽”，这让项目“接待中心”现场设置的两块公示牌显得毫无存在感。

信基岛项目“接待中心”现场摆放有一块“租期1至20年，现阶段为意向认租登记阶段，最终条款以签订租赁合同为准，开发商拥有最终解释权”的公示牌。另外，信基岛亦公示称，所有房源均由广东信基富豪酒店管理有限公司进行统一管理，租赁形式分为长租房和短租房，而项目现场工作人员的身份为“招商人员”。

记者注意到，在信基岛项目《房屋租赁合同》样本中，第一条“物业概况”有一项“乙方确认”的黑体字内容，即“已实地查看该物业及周边环境、现状、并已充分了解该物业的权利状况，乙方希望了解的与物业租赁有关的信息，甲方均已充分告知和说明。甲方未隐瞒任何足以影响乙方作出承租决定的事实，乙方愿意承租该物业。”

工作人员告诉记者，之所以与客户签订的是租赁合同，原因是信基岛并没有取得预售证，客户若“购房”，也不能拿到房产证。虽然合同中的租赁期限签20年，但“租赁期届满后，免租金自动延期至2089年10月31日止。”同时，工作人员称房屋交付时会给予客户一份由上村村委出具的证明，以保障后续50年的房屋使用权。

王玉臣律师表示，根据《合同法》相关规定，租赁期限不得超过20年，超过20年部分无效。“虽然合同中约定了届满后免租金自动延期至2089年，但实际上超过20年的这一部分是无效的，也没有法律意义，故开发商涉嫌虚假宣传，且该行为本身也涉嫌以租代售，属违法销售。”

“上述租赁合同签订后，客户缴纳的看似是20年的‘租金’，但实际上是‘买断房子’的钱。”王玉臣律师补充称。

“大开发商”已悄然撤场

信基集团被广州市番禺区人民法院采取限制消费措施，限制信基集团及梅维生不得实施9项高消费及非生活和工作必需的消费行为。

因信基岛仍在施工，项目工作人员对客户关于能否如期交付的疑虑多以“大开发商”做背书。据其介绍，信基岛为信基集团有限公司(以下简称“信基集团”)旗下项目，“大开发商”资质安全可信。

记者在信基岛“接待中心”看到，与一堆项目宣传资料摆放在一起的是信基集团的内部刊物《信基人》。此外，现场还挂有“信基沙溪集团股份有限公司股票代码：3603.HK”的牌匾。

信基集团微信公众号于2019年3月29日发布的一条资讯显示，“信基集团广佛区域上信基岛项目销售中心经过前期的策划和精心准备后，于3月29日上午正式对外开放。”同时，该条资讯称，“大家纷纷被现场热情的氛围吸引，计划在信基岛购房置业的客户更是络绎不绝。”

2020年8月11日，信基集团在官网发布一则新闻称，2020年7月27日上午，“随着A栋屋面板最后一车混凝土的浇筑完成，信基岛主体结构顺利全面封顶。”同时介绍称，项目基础形式为桩筏复合基础的两幢酒店及办公商业楼。此后，再无关于信基岛的工程进展情况公布。

信基集团官网显示，公司成立于1998年，目前已发展成一家集酒店用品市场及家居用品博览城的开发与运营、国际会展、国际贸易、电子商务、产业互联网平台和绿色产业园为一体的大型现代企业集团，先后开发了“大石家私城”“富丽广场”“信基城”“信基广场”等品牌项目。

2020年1月9日，信基集团的法定代表人再度变更，由张庆泉变更为梅维生。此后连续数月，信基集团共撤出了12家公司的投资，其中便包括广州葵然。

2020年12月18日，信基集团的实际控制人由张庆泉变更为梅维生。12月16日，公司股东新增蔡宪章、梅维生，原股东张庆泉、梅佐挺、张伟新退出列表。

记者注意到，12月3日，信基集团被广州市番禺区人民法院采取限制消费措施，限制信基集团及梅维生不得实施9项高消费及非生活和工作必需的消费行为。

上述限消令源于中建四局第六建筑工程有限公司与信基集团、广州信基龙美动漫科技有限公司(以下简称“信基龙美公司”)的合同纠纷案件。

天眼查显示，梅维生在信基龙美公司担任执行董事兼总经理。信基龙美公司曾于2018年两次中标广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社的资产招租项目。这两项招租资产均为集体用地，只有集体用地所有证，不具备其他证照。