楼市分化加剧，主城区楼盘也开始促销！ 天天动态

上周，潮新闻房产报道了临安有楼盘为了促销，购房送10年物业费。随后有网友爆料，铁路北板块的锦翠金宸府也推出了老带新送物业费的活动，如果老业主推荐新客户成交，新老业主各奖励一年的物业费。

按照4.5元/月/㎡来算，一套99㎡户型一年的物业费差不多是5300多元，如果是购买138㎡户型，一年物业费大约7400多元。相比三四百万的总价，优惠并不算多，而且需要有老带新的前提，不过作为主城区的楼盘，也是开启了释放优惠的口子。

但就在3月份，同样位于铁路北板块的澜栖府，需要拼社保才能入围，为什么同板块的楼盘不同命？本期思思说板块聚焦铁路北，看看这个3万+主城板块为何出现剧烈分化。

(相关资料图)

网络上流传的老带新送物业费海报

铁路北实际上是铁路南？

说到铁路北板块，很多人会以为是宣杭铁路以北的区域。实际上，这个板块确切的名字，应该叫铁路北站板块。

铁路北的南面界限是石祥路，东面紧挨着桃源板块，北侧是已经拆除的杭钢，西面就是曾经中签率低至个位数的运河新城。

铁路北站单元控规图

在铁路北站单元的控规图上可以看到，巨大的一片灰色区域，就是杭州北站，目前作为货运铁路站在使用，而板块内大部分的土地供应，实际上是在铁路北站的西南侧。

杭州北站 潮新闻记者 任思思 摄

一边拼社保，一边有优惠

两条铁路贯穿铁路北站板块，也把两侧的楼盘分成了冰火两重天。

2017年，板块内的首批商品房上塘宸章、春秋华庭入市，当时楼市中还不流行“铁路北”的概念，开发商使用“拱宸北”、“桥东智慧城”等板块宣传楼盘。等到2018年春秋华庭收官时，均价就已经卖到了3.6万元/㎡。

之后的2年左右时间里，铁路北再没有新盘入市。直到2020年4月星创拿下春秋华庭北侧宅地，限价依旧是3.6万元/㎡。

2021年开始，铁路北摇身一变成为红盘聚集区。晶悦府开盘3次，摇号综合中签率都低于9%，最低的一次仅3.63%；晶晖里开盘2次，中签率分别为4.48%和4.27%。

在建中的晶晖里 潮新闻记者 任思思 摄

即便从去年开始，杭州楼市开始出现剧烈的冷热分化，很多曾经热门的红盘板块纷纷跌落神坛，铁路北的楼盘依然保持着较强的战斗力，去年滨萃悦府入市，最低中签率为15.35%；澜栖府今年3月收官加推，也触发了社保排序，整体中签率10.73%，差点限售。

对于很多选择铁路北的购房者来说，双文澜学区的预期是巨大的诱惑。虽然期房不承诺学区，但是根据文澜小学和文澜实验中学慧澜校区去年的招生范围，澜栖府和滨萃悦府都在范围内。

在学区加持之下，二手房倒挂也很明显。贝壳找房显示，上塘宸章挂牌价大多在5万/㎡以上，今年2月成交了一套低楼层96㎡户型，单价约4.39万元。春秋华庭今年成交的房源中，一套中楼层112㎡户型单价达到了5万元。

贝壳找房上两小区的成交记录截图

而在铁路另一边的楼盘，行情就显得有些落寞。

锦翠金宸府位于铁路北单元的东北角，与桃源板块一路之隔。从现场实景来看，它也更加融入桃源的板块氛围。限价上也验证了这一点，锦翠金宸府限价34000元/㎡，与隔壁桃源的溪语宸章府、沁语晓庭一致。

锦翠金宸府与智慧网谷产业园隔着铁路相望 潮新闻记者 任思思 摄

两条铁路相隔，没有学区预期，销售情况大相径庭。锦翠金宸府到目前一共开盘5次，中签率最低的一次是53.8%，其中还有一次流摇。最近2次开盘，都还有少量房源剩余，可以即到即买。

如果参考桃源板块的二手房价格，锦翠金宸府的倒挂空间也要小很多。贝壳找房显示，桃源板块内的次新房臻蓝府挂牌价大多在4万/㎡左右，今年3月成交的一套低楼层149㎡户型，单价仅有3.3万元。即便考虑到价格做低的可能，这里的二手房和上塘宸章、春秋华庭的差价也远不止2000元/㎡。

桃源板块次新房臻蓝府 潮新闻记者 任思思 摄

板块内宅地即将见底

记者从市中心出发去铁路北，走上塘高架往北，在非高峰时段开车差不多要用半个多小时。越往北开，城市界面的整洁程度就越来越不及市中心了，就连杭州引以为傲的月季花路，都蒙上了一层灰。

月季花路 潮新闻记者 任思思 摄

实地走访铁路北板块就会发现，宅地集中的“铁路南侧”，更像是原本中国铁建国际城所在成熟板块的延申。如同石祥路南北两侧的桥西和祥符，在发展多年后，融合得越来越紧密，祥符板块如今也完全延续了成熟片区的体验感。而“铁路北侧”靠近桃源的区域，则更像是一个发展初期的新片区，配套都还处在规划或建设中，要形成浓厚的居住氛围，还需要时间。

滨萃悦府与已交付小区连成一片 潮新闻记者 任思思 摄

整个铁路北板块的产业核心就是被称为杭州版“中关村”智慧网谷小镇，目前顺丰创新中心已经建成，另外还有奇虎360、华为云创新中心、联想科技城等正在建设。智慧网谷的规划在多年前就已经形成，未来全部建成后能否达到预期的高级产业能级，还有待观察。

“铁路南侧”楼盘所享受的商业配套，目前是依托于2公里内的中大银泰城、新天地等，而“铁路北侧”的锦翠金宸府，等待距离更近的杭钢新城落地。

目前，板块内的宅地所剩不多，“铁路南侧”的新盘已经全部清盘。不过接下来，滨萃悦府北侧还有宅地即将出让，如果还想买这里的新盘，要等到2024年。而“铁路北侧”也只有锦翠金宸府一个楼盘在售，如果是社保幼子，又不想在低中签率摇号中陪跑，也不失为一个选择。

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