全球时讯：潮评｜杭州二手房挂牌量冲破21万套，需要惊慌吗

图源：视觉中国

截至4月11日，杭州市区二手房挂牌量高达212992套，其中住宅挂牌量为173085套。

对任何一个市场而言，库存量都是一个不可忽略的关键数据，因为它会决定供需关系，并进而对市场预期产生直接影响。二手房市场也是如此。

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那么，究竟该如何看待杭州的21万套二手房挂牌量？

21万套挂牌量，这个数字大么？肯定是巨量，因为这是杭州二手房挂牌量史上新高。再来横向对比国内其他城市，比如北京、上海、深圳等，杭州的二手房挂牌量也是遥遥领先。

但为何杭州的二手房挂牌量远超一线城市？这里面其实大有玄机，甚至可以说是杭州数智发达、走在全国前列的一个佐证。

杭州的二手房在售卖之前必须要在房管部门备案，拥有一个唯一的编号，这就相当于是房源身份证号。而且这个数据是可以公开查询的，也就是目前各大媒体新闻报道经常引用的挂牌量数据。

但是其他城市没有这样做，因此二手房挂牌量数据的精准度就远逊杭州。以深圳为例，4月1日二手房挂牌量仅为10.5万套，数据源自四大中介公司。再看上海的挂牌量，来源众多，搜索不同媒体的报道时，数据大相径庭，有媒体称是4.6万套，也有媒体称是10万套。

在全国，杭州的二手房数据称得上是最“透明”的，因此也更容易成为众矢之的。理解了杭州和其他城市二手房挂量统计方式上的差异，显然有助于我们更加客观看待数据背后的意义。

不过，纵向比较的话，杭州二手房挂牌量近几年确实快速增长。

2018年7月杭州市区二手房挂牌量仅为4.3万套。随后，杭州二手房挂牌量几乎是逐月激增，并在2019年11月突破10万套大关，2022年12月突破20万套大关。在这一过程中，虽然有几个月挂牌量下降，比如2020年1月、2020年9月、2020年12月、2021年3月、2021年8月、2022年2月等，但都是昙花一现，挂牌量增长的大趋势不改，最新的挂牌数据已经超过21万套。

当市场处于上升通道，很多房东就会惜卖，二手房挂牌量也就是库存量自然就会变少；当市场步入下行期，抛售潮就会不可避免地涌现，挂牌量也会水涨船高。

当然，杭州二手房挂牌量激增，也与杭州的楼市环境有关。21万套挂牌房源中，住宅房源为17.3万套。杭州最近几年常住人口猛增，2018年末还只有980.6万人，2022年末已飙升至1237.6万人，净增将近260万人。随着杭州人口基数增加，二手房市场也会同步扩容，挂牌量增长也是必然。

此外，2016年至今，由于新房与二手房的价格倒挂现象一直存在，新房销售较为火爆，多个年份新房成交量超过15万套。随着这些楼盘陆续交付，部分投资客决定获利离场，也使得一些次新小区二手房挂牌量激增，对总挂牌量激增起到了推波助澜作用。

由于部分核心区域的新房限价红利仍在，同时也受制于限购政策，一些房东为了腾出“摇新”房票，只能把名下的二手房挂出去。这是一种较为普遍的购房心理，自然也会对二手房挂牌量产生一定的影响。

但这21万套是否都是“有效挂牌量”？未必都是。

事实上，这21万套挂牌房源中，有大量半年甚至一年多都没有改动过价格。说白了，就是房东并不诚心卖，只是抱着守株待兔的心态试试看。正因为如此，也有人建议将这一类房源从库存量数据中剔除出去，或者另外统计一个“有效挂牌量”，或许更能反映真实的市场。

总而言之，一方面，我们要理性看待杭州当前的二手房挂牌量。杭州依旧是全国楼市最稳定的城市之一，人口流入也依旧位列前茅，市场有支撑。相比其他城市，杭州的楼市政策较有定力，这两年松动不大，这也留出了灵活的调控空间。因而，21万套挂牌量没有想像中那么可怕。

另一方面，杭州的二手房挂牌量处于高位，是买方市场，对于购房者十分友好，可以从容不迫地挑挑拣拣，并且还有机会在价格上狠狠砍下一刀。即使市场有所回暖，房东也只能以价换量，房价全面掉头往上的可能性几乎为零。

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