预缴物业费合理吗？业委会换届该怎么做？杭州新物业管理条例实施一个月，答疑解惑来喽

自今年3月1日起，新《杭州市物业管理条例》（以下简称“新《条例》”）正式实施。

新《条例》实施近一个月以来，有不少市民朋友咨询新条例实施中遇到的问题，下面集中整理了部分热点问题，为大家答疑解惑。

▲图片来源：视觉中国

问：物业企业通知我们业主预缴物业费，这合理么？

答：新《条例》第五十五条规定：物业服务合同约定预收物业费的，预收期限最长不得超过十二个月，且不得超过合同期限。

问：我们小区虽然交付好几年了，至今没有成立业委会，最近想成立业委会了，该如何成立？

答：新《条例》第二十二条规定物业管理区域符合下列条件之一的，视为具备召开首次业主大会会议的条件，建设单位应当在一个月内按照有关规定向所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送首次业主大会会议筹备资料：

（一）房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付满两年，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

首次业主大会会议由依照本条例规定组建的物业管理委员会组织召开。另外，新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的，可以按照条例第三十八条和《杭州市物业管理委员会组建运行实施办法（试行）》组建物业管理委员会，履行相关职责。

问：在小区业委会换届过程中，应该怎么移交相关材料？原业委会不移交的应如何处理？

答：新《条例》第三十四条规定：业主委员会任期届满或者因缺额等原因在任期内终止的，应当在任期届满或者终止之日起十日内，在物业管理委员会监督下，将下列资料和财物移交给新一届业主委员会；新一届业主委员会尚未选举产生的，应当移交给物业管理委员会；尚未成立物业管理委员会的，应当移交给相关的居民委员会：

（一）业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章；

（二）所有财务会计资料；

（三）由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物；

（四）应当移交的其他资料。

业主委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。

同时，新《条例》第八十七条规定：业主委员会成员违反本条例规定，拒不移交其保管的资料、财物的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五百元以下罚款。

问：如果部分业委会成员辞职并进行递补后，总数只有4人，但此时是超过议事规则约定总人数的二分之一的，是否也要重新选举？

答：根据规定，业委会的法定人数要求如下：一是不得少于议事规则约定的总人数的二分之一；二是不得少于法定最低人数要求。新《条例》第二十七条规定业委会成员人数为五人以上十一人以下的单数，但户数一百户以下的，可以由三人组成。

因此，一般情况下业委会人数如果仅余四人的，已少于法定最低人数要求，需重新选举。另外，如十一人制的业委会仅选出六人，虽符合议事规则约定人数的二分之一以上及最低五人法定要求，但由于不是单数也不符合成立要求。

问：首次业主大会是开发建设单位召开还是物业管理委员组织召开？

答：根据新《条例》二十二条，首次业主大会会议由物业管理委员会组织召开。但建设单位应当按照规定向所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送首次业主大会会议筹备资料。如果建设单位不按规定报送有关资料的，按照条例第八十五条规定，区，县（市）房产主管部门可以对其进行行政处罚。

（来源：杭州住保房管）

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