个人住房贷占比超线 江南农商行贷款结构亟待调整

监管划定房地产贷款集中度红线后，部分银行面临压降超限业务的情况。

《中国经营报》记者注意到，江苏江南农村商业银行(以下简称“江南农商行”)个人住房贷款占比为22.7%，个人住房贷款比例超线，未来面临调整贷款结构压降涉房贷款比例等问题。与此同时，江南农商行还存在数千起金融借款纠纷，对贷款结构调整后的风控机制提出考验。

据了解，住房按揭贷款是较优质资产，相对其他抵押类贷款来说具有抵押手续、审核评估机制简单的优势，降低个人按揭贷比例，将考验银行在其他放款业务上的管理机制。

天眼查信息显示，江南农商行面临超2000起将要开庭案件，超5000起的金融借款合同案，其诉讼数量远超同等规模的农商行。

压降个人住房按揭贷款比例后，新增贷款业务是否会对银行风控能力提出更高要求?此前金融借款纠纷数量居高不下，江南农商行在贷款审核和管理方面如何操作?截至发稿，江南农商行方面暂未回复。

个人住房贷占比超线

2020年12月31日，银保监会发布《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》(以下简称《管理制度》)，对银行涉房贷款比例设定上限。

《管理制度》中将银行划分为五档，分别对各档银行的房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。其中，对于城区农合机构的房地产贷款占比上限设定为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%;县域农合机构房地产贷款占比上限为17.5%,个人住房贷款占比上限为12.5%。

记者注意到，江南农商行个人住房按揭贷款截至2019年年底占比为22.7%，超17.5%上限。

江南农商行财报数据显示，截至2019年年底，江南农商行个人住房按揭贷款规模为446.73亿元，占比22.7%，实现同比增长43.6%，2019年个人贷款和垫款的整体规模为757.22亿元，2019年贷款总额为1967.99亿元。

2018年个人住房按揭贷款规模为311.10亿元，占比为19%，实现同比增长88.46%，2018年个人贷款和垫款的整体规模为530.53亿元，2018年贷款总额为1637.69亿元。

2017年，江南农商行的个人住房按揭贷款也实现了同比58.73%的增长。

不同于住房按揭贷款的高占比，江南农商行对房地产企业发放的贷款则一直维持在较低水平。财报数据显示，2019年房地产业贷款为12.96亿元，占比0.66%;2018年为7.51亿元，占比0.46%。

记者梳理发现，总资产排名前十的农商行中，江南农商行以4080.32亿元总资产排名第八。其中，总资产规模最大的重庆农商行总资产10297.9亿元，个人住房按揭贷款在2020年中报显示占比为16.91%;2019年个人住房按揭贷款占比则为16.72%;2018年这一数据为15.84%。

东莞农村商业银行2019年年报显示总资产为4612.09亿元，个人住房按揭贷款在2019年的占比为15.73%;2018年为14.35%。

深圳农村商业银行在2019年年报显示总资产为4220.01亿元，2019年的个人住房按揭贷款的占比为14.59%。

融360大数据研究院李万赋认为，目前几家上市农商行的房地产贷款余额占比和个人住房贷款占比基本都在20%以下，农商行有非县域农合机构和县域农合机构两类，分别需要满足不同的占比上限。

由于服务当地的监管定位，农商行对外贷款业务中占比较高的主要是小微和三农。而且农商行规模相对较小，受限于单一集中度的监管要求，无法涉及较大的房地产项目贷款，个人住房按揭贷款比例也低，所以压降涉房贷款对农商行影响不是很大。

苏宁金融研究院黄大智认为，根据银行涉房贷款比例的监管要求，只有少数的中小行和农商行有越线的情况。对于这些越线农商行而言，未来对于涉房贷款的调整方向有两个方向，一个是扩大银行整体的放款基数，如增加普惠金融、个人消费类贷款，实体制造业小微企业的贷款等;第二个方向是减少涉房贷款的存量，目前监管留给银行过渡期较长，银行都可以在过渡期内达标。

诉讼案缠身

目前江南农商行在金融借款中出现的纠纷较多，涉及多司法诉讼案。

对比总资产排名居首位的农商行涉及司法案件数量可知，重庆农商行涉及司法案件696起，开庭公告显示有560起;北京农商行涉及司法案件166起，开庭公告11起。而江南农商行则涉及司法案件5443起，开庭公告显示2185起，远超同规模的农商行的诉讼案数量。在数千起金融借款纠纷数量背后，江南农商行的贷款审核机制和贷中贷后风控流程是怎样的?对此，江南农商行并未给予回复。

对于银行诉讼数量高企等问题，矩衡律师事务所薛尧宏律师认为，发放贷款过程中产生的纠纷是商业银行涉诉的主要原因，其中多数案件是作为原告以金融借款合同纠纷来起诉，所涉贷款多数为不良贷款。

梳理江南农商行涉及到的借款纠纷案，以在近日公布的江南农商行诉被告尤尼泰(常州)税务师事务所有限公司(以下简称“尤尼泰公司”)履行保证合同的相关判决为例内容可窥一斑。

江南农商行在向江苏富世欣业投资有限公司(以下简称“富世欣业公司”)发放贷款时，接受尤尼泰公司为富世欣业公司的借款提供担保，尤尼泰公司法人侯涛签订了相关的保证合同。但侯涛以公司名义对外提供担保，并未告知尤尼泰公司其他股东，尤尼泰公司及股东均不知晓该担保事宜，更未开会通过该对外担保事宜。

最终判决结果也显示，“审查保证人的公司机关决议是债权人接受公司担保时的基本程序，而江南银行在接受尤尼泰公司为富世欣业公司的借款提供担保时，在其法定代表人侯涛未提供公司机关决议的情况下签订了保证合同，因此江南银行未尽到审查义务，存在过错，该保证合同无效。 ”

2019年年报数据显示，江南农商行资本充足率为14.13%，一级资本充足率及核心一级资本充足率均为9.6%。不良率1.70%，拨备覆盖率193.25%。

联合资信评估有限公司2020年7月发布的评级报告显示，2019年来，江南农商行投资资产规模有所压降，但部分投资资产暴露风险，投资资产面临的信用风险有所上升。