破解合租房扰民问题 相关判定标准有待完善

近年来，在住房租赁市场，可以分摊租金、减轻租房开支的合租房受到部分租房者的青睐，但合租房带来的诸多扰民问题也愈发突出。来自市12345政务服务便民热线的数据显示，今年前7个月，该热线共接到了关于合租、群租问题的投诉近600条，涉及9个区市，其中半数以上投诉反映的是合租房扰民问题。例如，生活噪音多、环境卫生差、水电设施易损坏殃及近邻、安全隐患大等等，既有新出现的矛盾，也有屡次投诉却得不到根治的“老毛病”。由于判定扰民没有具体标准、对噪音认定取证困难，有关部门只能“上门查看并提醒房客注意”，之后扰民问题依旧。有一个良好的居住环境是市民获得幸福感的最基本要求，如何破解合租房扰民问题，是摆在城市管理者面前的一道考题。

现状

噪声多 卫生差

邻居直呼“伤不起”

过去几年间，市民许女士被楼上邻居折腾得苦不堪言，为了能睡一个安稳觉，她不知道找了多少次。

许女士住在崂山区的一个封闭小区，其楼上房屋被一家房屋租赁企业整租下来后出租给了4组房客。因为这些房客的作息时间不同，生活习惯有差异，许女士的生活被彻底打乱了。

“正常家庭下午五六点钟下班，晚上十点前后睡觉，邻居间互不影响。但楼上的合租户晚上十一二点才陆续回来，最晚的要到凌晨两点多。不仅开门的动静大，进门后还不急着睡觉，又聊天又洗澡，有时还要点外卖，哪一项活动的动静都不小，我几乎每天晚上都要被吵醒好几次。”许女士告诉记者，除了噪音扰民，部分租客还不讲究卫生，在楼道里乱扔垃圾，把公共环境搞得一团糟，邻居们的意见都很大。另外，合租房内的卫生间因为高频率使用也出现漏水问题，给她家带来不小的麻烦。

为了让房客注意一些，许女士专门找过他们。但几家房客之间互相推诿，都说噪音、垃圾等问题是他人所为。而且因为彼此之间并不熟悉，也管不了别人。

无奈之下，许女士只好向相关部门投诉，得到的却是同样的结果。

“街道说会安排社区和物业的工作人员上门查看，房管部门表示会让房屋租赁企业提醒房客，但最终的结果就是噪音依旧、垃圾依旧。公安部门介入会有效一些，可效果并不持久，几天之后，噪声就会回潮。”许女士不解，合租扰民并不是什么大事儿，为何这么多部门都管不了呢?

家住城阳区的王先生也曾深受合租房困扰。王先生之前居住在一个开放小区中，楼上邻居将房屋租给了8位租户，给他的生活带来了诸多烦恼。

“起初，我不知道楼上住了这么多人，就是觉得特别吵闹。有一天，我实在受不了了，就上去敲门提醒他们注意，结果发现100平方米的三室两厅住了8个人，客厅都被间隔成了卧室，墙上还挂着电表。”王先生告诉记者，得知情况后，他马上向有关部门投诉“群租”问题，但反馈的结果令他大失所望。

“有关部门的工作人员告诉我，经过调查，楼上房屋的人均居住建筑面积大于6平方米，符合青岛市相关规定，不属于‘群租’，关于噪声扰民问题需要向公安部门投诉。后来我又联系了公安部门，也没有用。万般无奈，我只好搬走了。”王先生说。

在青岛，像许女士和王先生这样，日常生活被合租房搅得乱了套的市民不在少数。据了解，我市每年有30万套房源投入租赁市场，其中4万套房源开展合租业务。据不完全统计，今年前7个月，市12345政务服务便民热线收到关于合租、群租的投诉近600条，涉及到我市的9个区市，其中超过一半的投诉与扰民有关。但是面对这些诉求，相关管理部门并无有效的治理措施，很多反馈都停留在“将上门查看并提醒房客注意”的层面上。

问题

缺依据 取证难

多方监管乏力

对于相关部门的答复，投诉人虽心有不满，却又无可奈何。为何有关部门对合租房扰民问题的处理，让投诉人感到“没什么用”?记者采访了解到，缺少法规依据和调查取证难，是合租房扰民问题治理的最大障碍。

据了解，对住房租赁市场的管理，涉及多个部门。根据2020年5月青岛市住房和城乡建设局等多部门联合下发的《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》(以下简称《通知》)，住建、网信、市场监管、公安、发改、金融监管等部门都要承担各自的管理职责。其中，住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理、指导和监督工作;公安部门负责租赁住房治安管理，对租赁住房中的流动人口进行居住登记管理，涉及违反治安管理和犯罪的，依法查处。另外，《通知》要求各区(市)政府要切实履行住房租赁市场管理属地主体责任。要充分发挥街道(镇)和居委会(村)基层自治组织、物业服务企业的作用，强化基层网格化管理，推动住房租赁管理和服务工作重心下移，做好租赁矛盾纠纷常态化调处、化解工作。

在合租房扰民相关投诉中，反映较多的问题是合租人数太多涉嫌群租、噪声多、环境卫生差、安全隐患大等。

“群租和合租是不同的概念，群租属于违规行为。”市住房和城乡建设局一位工作人员告诉记者，区分群租和合租的关键是人均租住面积。我市有关《通知》规定，青岛人均租住建筑面积不得低于6平方米。原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室、车库等非居住空间不得出租供人居住。“从我们处理投诉时进行的入户调查看，青岛大多数合租房的人均租住建筑面积都高于6平方米，属于正常的合租。对于群租行为，我们会依法查处，并要求出租人进行整改。”

令投诉人无奈的是，即使合租房在“硬件”方面符合了规定，但与合租形式伴生的扰民问题确实损害了他们的合法权益。据估算，我市开展合租业务的4万套房源中，有半数在房屋租赁企业手中，市住房和城乡建设局曾经要求房屋租赁企业提醒房客在租房期间不要发生扰民行为，但是效果十分有限。

一位知情人士告诉记者，之所以效果不大，有两个方面原因：一是我国对商品房租赁市场监管的主要依据是住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》，该《办法》虽然规定“承租人不得损害其他业主和使用人的合法权益”，却并未明确具体标准和处罚措施，可操作性不强;二是近几年青岛房屋租赁市场的行情走低，房屋租赁企业承担了巨大的运营压力，使其对房客更加“宽容”。

另外，关于合租房普遍存在的噪声问题，也难以界定。根据《治安管理处罚法》，生活噪声问题由公安机关管辖。违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造噪声干扰他人正常生活的，处警告;警告后不改正的，处200元以上500元以下罚款。然而现实情况是，由于取证困难，公安机关在处理生活噪声扰民纠纷时多以调解为主。

“根据有关要求，公安机关对制造生活噪声的行为进行查处时，需要通过第三方鉴定，确认声音达到了噪声的标准。在合租房扰民纠纷中，噪声出现的时间不确定，持续时长也不确定，难以进行专业的噪声鉴定。”市公安局一位工作人员告诉记者，由于取证困难，公安机关很难对制造噪声干扰他人日常生活的行为进行认定和处罚。

面对合租房扰民的烦心事，街道和社区也是市民寻求帮助的渠道。但一位街道工作人员告诉记者，街道和社区没有有效抓手进行管理，只能要求物业企业进行处理。由于投诉人和被投诉人住在同一小区，都接受物业公司服务，物业公司处理此类问题时态度并不积极，往往是“走过场”。

建议

多部门联动专项治理

发展集中式租赁住房

“最近几年，合租房房源明显增多，这与庞大的市场需求是分不开的。面对合租房扰民问题，应该切实加强部门联动，强化治理效果。”市政协委员刘大龙长期关注房屋租赁市场发展，他认为，尽管我市有关政策已经对涉及租赁住房管理的部门的职责进行了界定，但在合租房扰民这一细分领域，规定还不具体，不具备可执行性。鉴于合租房扰民问题频发，他建议联合住建、公安、街道、物业、房屋租赁企业等多方力量，建立快速反应机制，合力治理合租房扰民行为。

“多方联合行动可以避免部门单一行动的束缚，提高治理效果。在治理过程中，相关部门应该念好‘快字诀’，在问题发生的初期就要迅速介入，力求将问题消灭在萌芽状态，避免小病拖大，大病拖重，激化邻里矛盾。”刘大龙表示，作为最贴近居民的机构，物业服务企业在治理合租房扰民中应该发挥重要的作用。住建部门应该通过合理的政策，调动物业服务企业参与合租房扰民治理的积极性，引导物业服务企业加强巡查，及时上报合租房扰民线索，并与街道、社区、公安机关一同做好问题调解。房屋租赁企业也应该加强自身管理，通过多种手段规范房客行为，减少扰民行为的发生。

中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林认为，有效治理合租房扰民问题需要采用疏堵结合的方式。所谓“堵”，就是要加强部门监管，提高房客自觉;所谓“疏”，则是要大力发展集中式租赁住房，引导部分有合租需求的房客离开普通居民小区，到集中建设改造的租赁住房中居住，彻底避免合租房扰民问题。

“不久前，住建部发布了集中式租赁住房建设适用标准。‘标准’将集中式租赁住房分为宿舍型和住宅型，并将旅馆的标准纳入宿舍型租赁住房中，为商业性建筑或者工业型建筑改造单身公寓打通了路径。青岛市区有很多存量建筑没有得到有效利用，有关部门可以利用这些建筑打造宿舍型租赁住房，吸引青年人入住。”穆林表示。

青岛市房地产协会住房租赁专委会主任殷方杰赞同穆林大力发展集中式租赁住房的观点。“近年来，看好合租需求，岛城一些企业自主投资建设、改造了一些青年公寓。这些房源虽然面积不大，位置却很优越，设施也很齐全，很受青年人欢迎。”殷方杰表示，为了更好地服务青年群体，建议有关部门推出优惠政策，引导社会资本参与集中式租赁住房建设、改造和运营，扩大集中式租赁住房公寓供给量。