降低公共维修资金使用门槛

十三届全国人大常委会第十次会议20日听取了全国人大宪法和法律委员会关于民法典物权编草案修改情况的报告。在2018年8月初次审议的基础上，此次草案在土地承包经营权、建筑物区分所有权、居住权等方面作出了修改完善。

为落实“三权分置”制度，根据党中央有关精神和修改后的农村土地承包法，草案二审稿对“土地承包经营权”的相关内容作了完善。

例如，此次草案规定，土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权;流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。同时，草案还删去了第十七章“抵押权”中关于耕地不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。

“此次草案对土地经营权相关规定的修改，旨在解决农村的土地经营权流转性不够的问题。”中国人民大学法学院教授杨立新表示，关于土地的相关权利是农民最重要的财富，通过诸如允许耕地抵押进行融资等方式提高其流转性，可以提高相关财产权利的利用效率，也可以促进土地的集约化使用。

近年来，群众普遍反映公共维修资金使用难等问题。对此，此次草案完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意。另外，根据一些地方的实践，草案还增加了一款规定：紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

中国人民大学常务副校长、法学院教授王利明表示，当前物权法对业主共同决定的投票程序采用了人数加面积的办法，这样既注重了保护房产面积较小的业主的利益，也注重了保护房产面积较大的业主的利益。但是，按物权法关于公共维修资金使用的规定，实践中存在业主开会难、议事难、表决难等问题，“因此物权编草案此次修改，实际上是降低了表决通过的难度，有利于业主大会行使职权。”王利明表示。

关于居住权制度，此前有的地方、法学教学研究机构和社会公众建议进一步予以完善，明确居住权是无偿设立的用益物权，并对居住权合同的内容进行规范。据此，此次草案规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。