北京丰台小瓦窑双盘入市搅热区域市场

随着华润电建去年6月取得的丰台小瓦窑地块定下案名——橡树澜湾，该项目由此正式进入蓄客阶段。而同样位于小瓦窑板块，由世茂和国瑞联合开发的国风长安项目则已领先半个身位，在一周前抢先开盘。 由此，两家近在咫尺的楼盘即将上演一场正面对决。

受北京限竞房供地影响，当前集中入市限竞房项目大多位于五、六环之间，甚至是六环外区域。这也让位置更靠近城市核心区的项目楼盘变得稀缺。事实上，这也是佑安府、永定府以及海淀四道口项目被各界高度关注的主要原因。

楼市再现高去化限竞房

“你来得太晚了，我们前两天已经开盘了，现在就剩下2号楼和3号楼四层以下以及顶层，大约几十套跃层产品可售，区域房源已被认购。而1号楼、4号楼两栋的平层产品更是销售一空。”在世茂国风长安楼盘销售中心，项目销售顾问小李告诉北京商报记者，除了开盘首日集中认购外，之后的几天里，项目几乎每天都有几十组客户下单。近一周时间，她接待了大量客户，就在给记者介绍楼盘的当口，还有认购客户在等她上楼签约。北京商报记者在售楼处销控表上看到，果然两栋平层产品已显示无房可售。两栋跃层产品楼栋剩余房源也显示不多，而且位置都很一般。

北京商报记者了解到，世茂国风长安首次拿证开盘的是1-4号四座高层产品，其中，1号楼、4号楼为平层产品，以89平方米的两居为主力户型。2号楼、3号楼产品为当前市面较少的跃层产品。两种产品共推房源633套。据介绍，开盘当天有1000多组客户参与选房，最终当日世茂国风长安认购率达到85%。

实际上，除了较早入市的少数限竞房楼盘以及有“最受关注限竞房”之称的佑安府在去年实现开盘去化率达八成后，北京楼市一直鲜有高去化率楼盘。而限竞房项目的整体开盘去化率也一直维持在三成左右的超低水平徘徊。

“类似的高认购率有望会出现在同样位于丰台小瓦窑板块的另一个即将入市的新盘。”一位楼市代理机构人士介绍，就在世茂国风长安两公司内，由华润和电建两家国企打造的华润橡树澜湾项目也马上入市开盘。两家楼盘基本属于同样区位交通、同样的限售价格。其中，华润橡树澜湾整个产品定位与世茂国风长安高层产品定接近，国风长安的热销无疑对区域产生了预热效应，接下来华润橡树澜湾的前景也值得期待。

热销的背后

“在限竞房普遍去化低迷的当下实现热销主要项目区位将成为决定性因素。”地产营销人出品人韩乐分析，当前，限竞房看似很多，但如果用中心城区和环线加以双重界定，五环内楼盘肯定是优先选择的标的。从位置上看，两家楼盘位于四环和五环之间，离西四环更近，紧邻城市核心区。对于购房者而言，如果有机会买到四环沿线的项目，便是对稀缺资源的极大占有，这对于房产的自住和投资价值是最好的保障。

记者查看地图发现，两家楼盘所处的丰台小瓦窑板块位处于丰台、石景山、海淀三区交界。其中，两个楼盘距离石景山核心最近。小瓦窑邻近莲石路，距离地铁1号线2公里左右。周边交通便利，出行至金融街、丽泽商务区、丰台科技园、石景山等都非常便利。

周边教育资源上，板块周边紧邻景山学校(远洋分校)、五一小学、十一学校等。医疗配套则包括解放军武警总医院、302医院、北京天坛医院、首都医科大学附属北京儿童医院等三甲医院。

统计显示，目前北京已经出让了94宗限竞房地块，位于五环内的只有11宗，其中6宗已经开盘。去年在售的限竞房项目大都位于五环外的区位，占比高达91%，真正属于中心城区的项目并不多。事实上，这也是佑安府、永定府以及海淀四道口项目被各界高度注度的主要原因。

值得注意的是，从今年即将供应地块情况来看，五环以外供地趋势正愈发明显。未来位置更靠近城市核心区的项目楼盘变得稀缺。

业内人士预测，未来位于五环内的限竞房，尤其是靠近成熟的城市配套资源企业的限价房，基本上具备了纯商品住宅的条件，在市场端都会受到客户的高度关注，且都有望获得优异的销售业绩。

价格方面，小瓦窑两楼盘均为限价5.4万元/平方米，最高销售单价不超过5.7万元/平方米。目前周边新房以高端项目为主，紫辰院均价在12万元/平方米。二手房方面，周边基本都是房龄20年左右的老小区，二手房挂牌均价基本都在4.7万元/平方米左右。其中，青塔区域链家均价为4.9万元/平方米。小瓦窑北侧隔着莲石路向望的石景山远洋山水，二手房则销售均价6.7万元/平方米。从性价比上，在远洋山水500万元只能购买一居室，而在小瓦窑两个项目则能轻松购置2居甚至是3居。排除学区房等因素，两新盘在性价比上有一定优势。

竞争还是双赢

即便世茂国风长安入市热销取得先手优势，但世茂国风长安尚未售罄的高层产品与华润橡树澜湾主力产品定位重合度较高，未来两家楼盘也难免遭遇一番较量。北京商报记者了解到，近期刚刚定下案名的橡树澜湾已经进入紧张的蓄客，力图转变后入市的不利局面，展现项目的后发优势。该项目销售人员表示，项目户型包括83、88平方米两居产品和90平方米三居以及140平方米四居。其中，90平方米的两居、三居是主力户型，占整个项目房源75%左右。

世茂国风长安1至4号楼是高层产品，南侧5至12号楼是叠拼产品。暂不考虑尚未推盘的叠拼产品，当前在售高层产品的剩余房源均为89平方米跃层产品。双反主力户型总价接近，对应的消费人群重叠十分明显。

价格上，目前世茂国风长安89平方米跃层产品报价5.2万元/平方米左右，比橡树澜湾90平方米户型5.4万元/平方米的报价略有优势。同时，在得房率上，世茂国风长安的跃层产品得房率超过80%也表现领先。

产品上，世茂国风长安的跃层产品的整个楼栋受地块条件限制，房源朝向均为东西向，存在先天不足。但首层面宽6.4米，客厅采用飘窗设计也算是对先天缺陷进行了弥补。跃层的二层则采用东西向贯通的设计，由于面宽进深比较大，舒适感打折扣也是难免。与之相比，橡树澜湾90平方米两居和三居的户型设计则显得更为均好，户型较为方正，尤其是三居户型的功能全，预计会比较紧俏。当然，由于高层产品，实际得房率不高，户型内每个空间尺度也不会特别舒适。另外，橡树澜湾90平方米两居也未能实现南北通透设计，这也是个扣分项。

还有一个细节值得注意，国风长安跃层采用的是两梯16户的设计，在早晚用梯高峰期间，隐形的时间成本也许对上班族而言不得不考虑。橡树澜湾的两梯四户配置相对更为人性化。

有业内人士分析，国风长安跃层设计在北京市场上平层流行的当下已很少见，原因一个是受地块走势影响，另一个是需要给后续高端的低密度叠拼项目腾挪出容积率。因此单就对比的两类高层产品而言，整体舒适度上橡树澜湾有一定优势。此外，橡树澜湾项目定位以刚需和首置为主，产品整体相对均衡。国风长安产品高层和低密度产品差距较大，后续小区管理也会是个问题。从刚需角度而言，华润橡树澜湾略显友好，但对改善型需求来说，后续关注国风长安的低密度叠拼则是必然。