招商蛇口频繁出售资产 不忘加码土地市场 强调利润与规模

从转让方式上来看，均是通过增资扩股完成，引入股权比例大致都在50%以内。

以增资扩股方式转让旗下项目股权，已成为招商蛇口近几年的常态动作。

6月18日，北京市产权交易所披露，招商蛇口拟为参股公司苏州市招融致新房地产有限公司增资，以24.5%股权引进1个合作方，募资金额不低于9800万元，用于补充流动资金、扩大公司经营规模。

时代周报记者不完全统计，从去年至今，招商蛇口已出售或正在挂牌的项目至少有12项，均为招商蛇口旗下子公司股权。

6月22日，招商蛇口回复时代周报记者称：“股权转让都是按生产经营管控计划正常推进的。”

“关于央企出售项目的事情需要从两面方面来看：一是以地产为非主业的单位在执行国资委的‘退房令’;二是部分房企在进行土储优化调仓。”6月22日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向时代周报记者表示。

在转让项目股权同时，招商蛇口也在加码拿地。时代周报记者不完全统计，截至6月22日，招商蛇口今年拿地金额已近500亿元。

在买卖之间寻求规模与利润的同步增长，是招商蛇口的最终目标。而投资的眼光、内部行动力以及运营能力等都至关重要，影响着目标的完成情况。

频繁出售资产

自重组上市以来，招商蛇口一直在进行业务调整和资产整合。在被出售的地产项目中，不乏一二线城市的商办物业。

6月1日，北京市产权交易所显示，招商蛇口及赣州远康投资合伙企业(有限合伙)拟转让沈阳金道汇通房地产开发有限公司100%的股权及4.93亿元债权，挂牌总价为7.02万元。

“这个项目估计卖不掉了，主要项目是亏损的。” 6月21日，该项目的运营人士告诉时代周报记者，“等到了截止日期，我们内部已决定不继续挂牌了，留下来自己慢慢养。现在领导还是很看好这个项目，因为其处于城市新兴商圈核心，拥有便利的交通。”

上述运营人士指出：“招商蛇口都是社区商业，体量没有太大，社区配套商业一个是为了卖房子，第二个是给房企稳定的现金流。就目前的情况来看，招商商业的基础还需要不断夯实。”

招商蛇口转让的另外一类资产则是位于二三线城市住宅项目。

今年以来，招商蛇口已陆续以增资形式转让佛山招商绿湖10%的股权、西安项目49%的股权，长沙懿德房地产有限让渡项目公司49%的股权，嘉兴招鑫置业有限公司49%的股权、苏州市招融致新房地产有限公司24.5%的股权。

从转让方式上来看，均是通过增资扩股完成，引入股权比例大致都在50%以内。

“增资扩股的优势就在于，出资阶段不用交企业所得税，股权收购往往存在高额的股权溢价，这部分的所得税是非常高的。”6月20日，一位上市房企财务部内部人士告诉时代周报记者。

加码土地市场

一边是频繁出售旗下公司股权，一边则是继续布局新投资。

在今年的业绩发布会上，董事总经理蒋铁峰阐述了招商的拿地计划， “2020年拿地金额规划应该会超过2019年，在保证效益和质量的前提下，规模也能够得到稳定增长，在行业内不掉队。”

在长三角区域，招商蛇口更是动作频频。

6月15日，经过5个多小时、796轮竞价，招商蛇口以24.11亿元的代价斩获江苏徐州一宗住宅地块，溢价率超过138%。

截至目前，招商蛇口在长三角斩获了杭州、上海、无锡、苏州、南通等地。

“华东一带向来是招商业绩贡献主力军，加码长三角也在常理之中。” 6月20日，一名招商蛇口的内部人士告诉时代周报记者。

数据显示，2019年全年招商蛇口录得营业收入976.72亿元。其中，华东区域占比20.69%，江南区域占比12.23%。

除了长三角地区，成都也成为招商蛇口眼中的“香饽饽”。

时代周报记者统计，仅在5月前，招商蛇口就在成都拿下了五幅地。进入6月份，招商蛇口的拿地步伐仍未停歇，且都是溢价地块。

“四五月份的土地市场还是比较热，主要是疫情影响下，房企在二三月份几乎没怎么拿地，而四五月份是房企重启拿地的关键节点，土地市场总体成交规模也在逐渐增大，溢价率指标逐渐上行也在所难免，招商蛇口土地成本升高也是正常。”6月21日，一家央系房企的投资负责人告诉时代周报记者，“能拿到土地就是好的，像我们上半年参加了湾区好几个城市的土拍，最后都因竞争激烈而退出举牌。”

招商蛇口方面向时代周报记者表示，公司坚持高质量综合发展的模式，在保持战略定力之下，公司投资发展较为理性，新增项目关注预期收益，一城一策、精准拿地，在保障经营性现金流安全、负债率合理可控的前提下适度增加投资。

强调利润与规模

自吸收蛇口工业区重组上市后，利润率便成为招商蛇口的主要考核标准。

“快速回流现金已成为公司的基本要求。”上述招商蛇口内部人士向时代周报记者表示，各个城市公司已经销售回款提至最重要的位置。

除加快销售回款外，另一个提高利润的捷径便是出售资产。

根据财报，2019年，招商蛇口股权处置收益主要来自处置 Frontier Shekou Commercial Holdings Limited 100%股权、深圳市商启置业有限公司51%股权、深圳市乐艺置业有限公司51%股权以及深圳市太子湾乐居置业有限公司 51% 股权，而四笔交易为招商蛇口带来共计59.91亿元投资收益。

如果说出售资产是为获得现金流，提高利润率，那么，在加码土地市场背后，是招商蛇口对规模的渴望。

2019年，招商蛇口的销售额首次实现2000亿元的突破，但行业排名仍在TOP10之外。

招商蛇口董事长许永军在今年的业绩会上坦言，公司也关注规模排名，规模不能不要，但是要做有效益有质量的规模。

上述招商蛇口的内部人士告诉时代周报记者：“之前在中海待过，感觉招商跟其他央企还是不一样，在规模上会有些压力。”

规模压力背后，招商蛇口面临着周转速度下降的问题，2017―2019年，周转速度分别为0.35、0.28、0.24。

柏文喜指出，对房企而言，周转速度下降可能有几个原因：一是市况不好，推盘不力导致产品去化缓慢;二是项目开发周期过长;三是内部资源不足导致项目推进缓慢;四是企业运营管理特性，和产品结构、商业模式导致周转速度较慢等。

柏文喜认为，一个高周转型的房企如果周转速度下降，会加大企业财务成本，导致企业盈利能力下降和加大现金流压力，推高企业运营难度。

在规模和利润的双向要求下，资产腾挪能否带来预期的结果，一切都要交给时间。