“以房养老”困难重重

近来，“以房养老”频现骗局，这使得去年开始全面放开的老年人住房反向抵押养老保险(以下简称“以房养老”)再度成为焦点。

截至今年7月，“以房养老”试点满5周年。2014年7月，北京、上海、广州、武汉4个城市开展为期2年的试点，后又在全国多座城市试点。经过两轮试点，去年7月，银保监会发文，将“以房养老”由试点正式扩大到全国范围内开展。

作为全国较早开展“以房养老”业务的保险公司，记者从幸福人寿保险公司了解到，截至7月22日，该公司“以房养老”保险累计承保194单(133户)。业内人士认为，“以房养老”业务涉及到评估、抵押、公证等环节，相对复杂，目前仍在探索中，这样的成绩已超出预期。

覆盖城市房价较高

“购买‘以房养老’保险后，我的生活和之前差太多了!”家住南京的汤爷爷今年77岁。2014年，在报纸上看到“以房养老”试点消息后，他一直关注着，2017年这项业务在南京试点，他就成了首批客户。

记者了解到，“以房养老”具体指年满60岁的老人，将拥有独立产权的房屋抵押给保险公司，保险公司按抵押房产的价值，参照老人年龄和性别等因素，按月向老人发放养老金直至身故。

值得注意的是，房产抵押后，房本仍然在老人手中，老人继续享有对房子的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，且随时可以退保赎回。身故后，保险公司与约定的房屋继承人或受遗赠人共同处置房产，用来偿还已领取的养老金成本。

幸福人寿保险公司关于住房反向抵押养老保险试点工作领导小组副高级经理陈磊给记者举例：1名65岁的男性老人，拥有1套有效保险价值300万元的房子，购买“以房养老”产品后，老人每月能领养老金1.2万元，直至身故。身故后，继承人有对房屋的优先赎回权，继承人可先支付保险公司养老费，然后拿回房屋所有权，也可以和保险公司一起卖掉房屋，卖房所得偿还保险公司后，剩余部分归继承人所有。

汤爷爷告诉记者，自己现在每个月有3600元左右的退休金，将50平方米的房子抵押后，每个月能领5000元的养老金。这样下来，每月8000多元的收入不仅能满足日常吃喝和购药，还有“闲钱”请钟点工。“以房养老”最吸引他的一点，在于抵押房产后仍可以住在自己家里，“年纪大了，不愿意去陌生的环境生活”。

陈磊告诉记者，目前“以房养老”产品覆盖了8个城市，8城的共同特点是房价较高，养老成本较大，老人需求尤为强烈。“有房价作为支撑，老人每个月领取的养老金相对可观，才能真正受益。”

非法集资骗局让推广雪上加霜

据介绍，截至目前，全国仅有2家保险公司开展“以房养老”业务。作为一款将住房抵押贷款和终身养老年金相结合的创新型商业养老保险产品，“以房养老”有许多区别于传统保险的地方，在给投保人带来利好的同时，也意味着承保公司将承担更多风险。

“首先是政策变化风险。”陈磊告诉记者，因为老人身故后才能处置房产，这期间房产买卖政策随时可能变化，如房地产调控、交易税费调整、限购政策变化等，都会对若干年后处置房产产生影响。

同时，开展“以房养老”业务时，保险公司面临着现金流的风险与要求。传统保险需定期缴纳保费才能享受保障，而“以房养老”只需办理房屋抵押，便可按月领养老金。陈磊说，对保险公司而言，在未收取任何费用的情况下，要先在若干年期限内每年支出一大笔现金，何时收回本息，是个未知变数。

值得注意的是，法律风险也是阻碍“以房养老”推进的重要方面。陈磊指出，反向抵押与现有法律存在着无法衔接的空白点，甚至在房产抵押、登记、公证环节有相左的地方。如《担保法》要求明确抵押期限和金额，抵押金额不得超出抵押物价值，但“以房养老”因债权金额与寿命等长，抵押期限和金额均未知，须做最高额抵押，这些增加了房产抵押的难度。

房产寄托了家庭太多情感，将房子抵押而不留给子女，是不少人的观念障碍。对外经济贸易大学保险学院副教授周志凯认为，受制于“以房养老”的理念与传统价值观存在冲突，导致推行起来阻力重重。

记者采访得知，一些打着“以房养老”旗号，从事非法集资的骗局，让本就起步较晚的“以房养老”在推广时雪上加霜。北京法学会透露的信息显示，在2015年～2016年间，仅北京就有几十位老人陷入骗局。

建议加大宣传力度

有养老金融报告显示，我国城镇老年人住房拥有率为75.7%，“以房养老”市场规模达2000亿元。

首都经济贸易大学农村保险研究所副所长李文中认为，“养儿防老”观念和过去依靠政府和单位养老的模式，让老人对自我养老责任缺乏清晰认识。但从拓宽养老保险基金来源渠道，减轻各方养老负担的角度来看，发展“以房养老”很有意义。“随着房价上涨，商品住宅成为很多家庭的重要资产。如果能够盘活这项资产，对改善老人的生活质量十分有益。”

“推动以房养老，还需修订和完善相关法律制度，解除法律风险障碍。”李文中建议，应明确保险合同期间特定情形下的房产产权处理和利益分配方式，降低消费者的担忧。同时，给予开展以房养老保险业务的保险公司一定的税收优惠与减免，加强人们自我养老保险责任与意识培育同样很重要。

由于“以房养老”与房价市场紧密相连，如若房价出现回落，保险公司将面临经营风险。为此，李文中说，考虑到大城市的房价会更加坚挺，因此应重点在大城市发展该业务。

针对“以房养老”骗局，陈磊说这是由于老人获取信息渠道太单一，容易受骗。骗子公司往往用高利息、免费旅游等诱导老人，因此应加大对正规“以房养老”的宣传力度，政府基层组织如居委会和社区，应主动参与进来，利用其公信力，帮助老人辨别什么是“以房养老”，什么是诈骗。(记者 关晨迪)