“三道红线”政策实施一周年 地产行业底层逻辑发生根本变化

“有房企在一线城市偏远区域拿了块地，因为能力不够，迟迟没有开发。没想到几年后该区域却迎来发展，该房企卖地卖房，一跃而成为百强。这样随便拿地在等待中躺赢的情况以后估计都不会再有了。”而这一系列的变化，源自一年前的一个重磅管理规则。

“三线四档”的房地产金融调控政策从2020年8月提出至今已探索一年，带来了地产行业底层逻辑的根本变化。高负债、高周转的模式已经玩不下去了。100家上市房企中有40家实现降档，未来，房企的分化还将加剧，以价换量将会让房价更趋合理。

名词解释：三道红线

“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，红档的是踩了三道红线的，有息负债在2019年的基数上不得增加;橙档是踩了两道红线的，负债总额增幅不得超过5%;黄档是踩了一道的，增幅不超10%;三线都未踩的是绿档，增幅不超15%。两观察是指观察连续三年年度经营活动现金流量净额为负的、拿地资金总额超过销售总额40%的，要做解释。

降档三招：

把身瘦、收并购、引战投

业内人士表示，在降负债的过程中，市场热度最高的举措TOP3即分拆物业上市、收并购及引入战投。据贝壳研究院统计，2020年新增房企分拆物业上市企业达到16家，创造历史纪录。2021年截至7月已有11家物企成功上市，目前有23家房企已递交招股书正在排队中，预计今年物企上市数量会再次刷新纪录。某大型上市物业服务公司的负责人表示，在“三道红线”等政策组合拳的限制下，地产行业的流动性依然较为紧张，因此也有可能从侧面进一步加速物业行业的整合趋势。

除了越来越多借分拆物业瘦身外，房企间的收并购动作也逐渐频繁。据统计，2020年上市房企的收并购数据达到200次，涉及金额约1716亿元，而2021年上半年收并购数量达到105次，涉及约金额1505亿元，预计2021年房企间收并购市场规模将超2000亿元。另外，战投的引进也是资本进入房企的一种方式，目前最受欢迎的战投方应属资金实力雄厚的“险资”，战投入局房企除了真金白银的资金补充外，对企业的整体估值预期也可以起到一定的抬升作用。

“三道红线”X新变化：

“变绿”成主旋律

“老套路”玩不下去了

去年8月，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，央行、住建部出台了重点房企资金监测和融资管理规则，被外界概括为“三道红线四档两观察”。

“三道红线”在行业内引起了极大震动。以往，起点相同的两家房企，财务杠杆加得很高的那家，发展速度可能大大超越不敢加太高杠杆那家。现在“三线四挡”让高负债高周转模式难以为继。

根据贝壳研究院测算，如按照三线四档的有息负债规模增长要求统计，假如所有房企全部执行，按照政策推出的时间节点看，仅TOP100房企中60家上市房企按年预计将少增长约9371亿元的有息负债。60家大中型房企就可以少增长近万亿的负债规模，这将极大有利于房地产行业的稳健经营，有效预防系统性金融风险，同时优化全社会资源配置。

上市房企四成降档

“去年8月三大红线提出后，被监管部门关注的重点房企，每月15日前都会定期提交核心经营数据。除权益销售额、现金流、负债以及三大红线指标外，权益拿地金额及占销售额的比例，也要向上汇报。”一家房企的投资负责人对记者表示，去年8月以来首先改变的是多了一项工作。但“三道红线”带来的影响则在逐渐显现，是否踩线让房企的员工甚至购房者，都能直观地感受到房企的运营状况和面临风险的几率。

在这样的情况下，踩线房企降档几乎成为必然的选择。根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档，降档率达到40%，其中10家房企下降2档、1家房企下降3档、零踩线的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。可见2020年房企财务表现中降档、“变绿”成为房地产行业的主旋律。

“三道红线”X未来趋势：

随着房企积极降负债，行业格局出现了新的趋势，让房企甚至是购房者都需要适应新的规则。

房企分化加剧

曾经地产行业入场拿地门槛很低，而在提出“三道红线”监管政策时，就明确提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”的开发商。

近期正是多个城市第二批集中供地的时刻，不少城市暂停或推迟了土地出让时间，业内人士表示，预计竞拍规则将进行调整，从已发布信息的城市来看，将对参与竞拍的房企资质有更多要求。比如杭州将推出“竞品质”试点地块，最终还将采取“现房销售”形式。由专家组按房企评分高低确定入围者，意味着以后房企拿地也要看“征信分”，而在土地市场和城市更新项目的角逐中，房企也会因资质而加剧分化。

不少头部房企上半年拿地的势头比较凶猛，那么下半年在第二轮集中供地的阶段，会受制于拿地金额，反而让中小型房企会有机会出手。

以价换量房价更合理

从去年开始，相当部分房企为了降档变绿都拼劲十足。为了回款降负债，采取了积极的“以价换量”等方式，这也让更多买家可以以较合理的价格买到住宅。

根据国家统计局近期发布的数据，2021年7月，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。预计下半年市场调控力度仍然从紧，市场降温仍是主流。随着 “金九银十”供应旺季到来，预计促销力度增大的概率也会提升。

刚需迎来横盘窗口期

智谷趋势楼市首席研究员黄怡则表示， 目前，监管效应已经传递到了土地、房价端，房企拿地更加审慎，带来的直接后果就是土地溢价率下降。银行房贷收紧后，利率也明显抬高。一方面，很多城市进入横盘期，甚至暗跌，房子不好卖，对于刚需来说也就有了一个不错的入市窗口期。但另一方面，买房需要考虑的问题也要更周全，资金准备、是否符合购买资格、供房负担压力能否承受等。