上海“121”新政细则逐渐落地市场拐点还看豪宅

上海“121”新政细则逐渐落地，主要是通过楼盘公示规则的办法。

2月6日，上海闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”3个楼盘正式启动对外公开认购，并在售楼处公示了《计分规则》与《入围规则》。综合来看，《积分规则》分两部分构成，其中基础分根据认购对象名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分;年限分根据认购对象的社保缴纳月数(计分年限×12)和系数相乘算得。简单归纳如下：

基础分：(满分60分)

1、家庭10分，单身0分

2、上海户口10分，非本市0分

3、上海无房20分，上海有房0分

4、无房：五年内无购房记20分

有房：五年内无购房记录5分

五年内有购房记录0分

动态分：(满分21.7分)

1、社保从2月往前推(2003年开始)每缴纳一年社保加0.1分

需要客户带身份证去社保局拉自己的社保单(社区服务中心)

(来源：21世纪经济报道)

这一细则被业内人士称为：保护无房户最大权益，同时挤掉“炒房人”的水分。各类人群参与新房公证摇号，按照入围概率可分为：上海无房家庭、外地无家庭、外地无房家庭5年内有购房记录、上海单身、上海有房家庭改善人群。

首批新盘摇号入围比1.3：1

具体而言，购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个分数;再按照摇号人数比房源多30%的原则，按计分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。

购房人如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的计分。据了解，认购计分审核时间在10天左右。

前述三个新盘均以刚需盘为主，位于上海郊区，均价在4万-5万元/平方米左右。认购规则中明确规定，楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时，将采取计分排序的方法，选取进入公证摇号选房的购房人。计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算。按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认购人不再进入公证摇号选房环节。

《入围规则》显示，项目认购组数与上市房源套数比超过1.3:1，根据上述打分结果确定入围分数线，划分入围名单。但据现场销售反映，这个比例是暂定的，后续的新盘可以根据实际情况调整。

比如，可售房源有500套，认购人有1000户，那么可以入围摇号的有650户。当入围最后一个分值有多人同分，则相同分值的人都可以入围摇号。凡得分大于等于入围分数线的认购对象，均纳入入围名单，参与后续公证摇号。

只要入围，则机会平等。一名销售表示，分数高低只能决定买房人是否能进入摇号池;摇号则是由机器来排序的。

“121”新政里有一条针对赠与的政策：1月22日新政实施之日起，赠予其他人的房产，仍然计算在原先房屋持有人名下。这能有效防止部分购房人为了提高积分，而将房产赠予亲友。此外，使用权房也将记录到承租人名下。这被认为是继续打压投机炒作空间，有效防止一些买家钻空子。

在嘉定“峰范嘉苑”现场，记者看到部分上海有房客户，想多买一套给父母居住，这个群体按照计分制计分排名较后。他们与其他刚需买家一样，聚在公示栏前认真核对信息，偶尔也会讨论是否要递交资料碰碰运气。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，摇号计分制可以缓解无房户买不到房的焦虑情绪。前述三个楼盘都是典型首改类产品，也是市场交易主力，正好用这一方法检验“121”以来一系列政策效果。后续市场还会有高端项目入市，如果这些项目温度也开始下降，那么市场预期会下降，上海楼市将重新回到合理通道内。

二手房应声回落

来自上海中原的数据显示，新政一出台，上周(1月25日-1月31日)上海二手房新增挂牌量直接跳水，降到1万套以内，为9543套，环比减少26.7%。平时市场挂牌量波动上下也就5%，挂牌量缩水非常明显，说明政策对市场影响立竿见影。往年的1月份是传统淡季，二手房挂牌量也会缩量，但今年则持续周挂牌量持续在1.1万套以上，市场热度已算反常。

新政开始执行一周以来，相比新房反应稍有些迟滞，二手房反应还是比较快的。上周除了挂牌量缩水以外，挂牌价格也出现回落。上周中原地产二手房报价指数为75，环比下跌4个百分点。

卢文曦指出，过往价格指数涨上来一周也就2-3个百分点，一下跌幅那么大也反映政策效果。具体来看，报价持平的区域比较多，上周有4个区报价持平，其余的区价格环比上涨1%和2%，上涨2%的区略多一些。“121”政策于两周前出台，上周二手房市场拐点即出现，后续可以预见的是市场僵持博弈，叠加春节因素，市场交易缩水是大概率事件。另外，随着政策细则陆续落地，还会持续发挥效应，市场也需要有1-2个月的消化时间。

卢文曦指出，细则实行后，如果一个新盘认筹比例高于1.3:1，比如说是1.4:1，那么也不能说明市场会出现拐点，因为有需求的人还是那么多。“1.3:1的比例是如何设定的?是否根据房管局的动态数据调整，这还要观察一段时间，看后续的市场变化”。