促进城乡融合和乡村振兴 海口建立农村集体经营性建设用地入市制度

为探索农村土地制度创新，统筹推进集体经营性建设用地入市改革，促进城乡融合和乡村振兴的需要，《海口市人民政府关于集体经营性建设用地入市的实施意见(试行)》(以下简称《意见(试行)》)日前正式印发。《意见(试行)》共有36条，从入市管理机制、入市交易规则、土地开发利用管理、不动产权能和登记原则、入市交易收益分配与使用、保障措施等6个方面对集体经营性建设用地入市进行了规范。

《意见(试行)》要求，要建立严格的集体经营性建设用地入市管理机制。要强调规划引领和用途管制，按规划用途使用土地;入市项目应当符合海南省产业准入禁止限制目录，强调入市项目不得发展房地产，同时将集体经营性建设用地纳入产业项目准入管理制度;建立入市土地计划供应制度，各区政府于每年11月30日前，合理安排下一年度集体经营性建设用地入市供应总量、结构、布局、时序和方式，确保集体土地有序进入市场;严控新增建设用地规模，海口市自然资源和规划主管部门依据土地利用年度计划于每年一季度向各区预下达集体经营性建设用地新增建设用地计划指标，优先用于乡村振兴项目;科学制定集体建设用地基准地价，原则上集体建设用地基准地价每3年更新一次，并根据城乡发展和市场状况适时调整。

同时，《意见(试行)》对集体经营性建设用地入市交易规则进行了规范。其中，在入市流程上，结合海口市、区、镇三级政府的特点，在省试点办法的基础上进一步优化，以不同阶段为界限划分为“准备阶段-审批阶段-交易阶段-交易完成”四步流程，同时考虑到入市条件相对成熟、资料相对完善的情形，在准备阶段可以直接进行入市方案表决，进一步简化入市程序。

强化土地开发利用和供后监管。《意见(试行)》明确要求入市后集体经营性建设用地使用权人严格按照法律法规和合同约定利用土地，按程序办理规划条件变更手续，重新或补充签订入市合同，同时强调开发建设应符合城市建筑风貌管控的要求，支持美丽海口建设;严格闲置土地处置，对认定为闲置土地的，参照国有土地有关规定进行处置，直至收回土地使用权;明确土地使用权到期处置方式，经海口市政府批准，使用权期限届满后可由代表其所有权的农村集体无偿收回;明确土地使用权非因公共利益需要不得提前收回，保障土地使用者的合法权益。

为统筹入市收益分配和使用。《意见(试行)》明确土地增值收益调节金一次性缴纳的原则;采用按入市成交总价款的一定比例征收调节金的简易办法，根据土地用途、基准地价级别，分级分类确定计提比例;规范土地增值收益的管理和使用，建立合理的增值收益调节金再分配机制，统筹一定区域范围内增值收益调节金的收取和分配;建立集体内部收益分配和集体提留制度，针对各地区发展不均衡的情况，明确集体预留资金的最低比例，夯实集体经济;从保障村民长远收益、尊重本地风俗习惯的角度考虑，鼓励集体回购集体经营性建设用地入市开发后的物业并“整体自持，不得转让”等。

为推动集体经营性建设用地入市的实施，《意见(试行)》还制定了强化措施保障。例如，从加强集体经营性建设用地入市资金监督管理出发，建立“一个账户管到底”的资金监管制度，鼓励设立集体经营性建设用地入市资金池，为集体土地入市提供资金保障;从入市收益纳入集体账内核算，建立健全集体自身管理制度，落实政府监管责任等方面规范集体资金资产管理，同时强调村集体持有的土地相关股权转让份额不得超过总持股份额的50%，且必须实行公开交易;强调严厉查处化整为零规避审批、变相交易、私下流转、徇私舞弊、滥用职权等违法违规行为;将集体经营性建设用地流转使用纳入统一的社会信用管理体系，以信用监管和联合奖惩为手段，完善倒逼机制，促进优胜劣汰，推动土地要素向优质企业集聚等。

据介绍，《意见(试行)》的制定并实施是海口市落实国家农村土地制度改革的重要举措，同时也意味着海口市城乡统一的建设用地市场正式建立，将带来三个层面的重大变化：有利于政府掌握并调整土地供应，增加税收、土地增值收益调节金等财政收入，补充城乡建设资金来源;有利于企业产权登记、保障合法权益，融资抵押、扩展资金来源，保障项目顺利实施;有利于保障农民的知情权、参与权，落实集体“三资”监督管理，体现集体土地价值，进一步提高村集体及农民收入，为城乡融合和乡村振兴注入强大动力。