住房租赁市场两大新制度有望建立 带你解读背后政策信号

据中央广播电视总台经济之声《天下财经》报道，住建部官网近日挂出《住房租赁条例(征求意见稿)》。在业内人士看来，这份公开征求意见的条例既是住房租赁领域首部条例性文件，也是对近期长租公寓频发“爆雷”事件的一个回应。条例中提到的住房租赁指导价格发布制度以及住房租赁资金监管制度这两大新制度受到高度关注。

条例第三十六条写道，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

如何解读这背后释放的政策信号?易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“稳租金”的导向比较明确，可能将成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”。

严跃进说：“我们过去对租赁市场很少提‘稳租金’这样一个概念。整个租赁市场不断发展壮大以后，租金跟房价一样也是需要稳定的。干扰租金价格的一些行为，比如房东、租赁企业恶意去涨租等，未来肯定是不允许的。”

住房租赁指导价格发布制度将有助于稳定租赁市场。不过，中原地产首席分析师张大伟指出，在实际落地过程中，由于租赁房源的非标性比买卖房源还要强，所以所谓“指导价格”需要更加精细，核心城市的核心城区更需要“指导价格”这一把“标尺”。

张大伟说：“大部分租房者承租的房源都是非标准的，很多甚至是以间为单位的。如果仅靠几个指标来确定租金的指导价格显然是不够的，还是要更科学、更细化。另外，从租金价格走势来看，所谓的‘指导价格’更适合在一些核心城市的核心城区里来做指导。”

另外受到关注的一项制度是，条例中第三十八条提出，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。这是一项全新举措。

严跃进认为，根据《住房租赁条例(征求意见稿)》，住房租赁合同要网签备案，有了备案，租金、押金等的监管自然也不是难题。“租房合同只要纳入监管，相应的租金就可以纳入监管。也要学习一些优秀城市的做法，比如杭州现在已经提出对存量委托房源需要缴交风险防控金30%。一旦长租公寓企业出现一些问题，用风险防控金制度可以对冲一些风险。”

业内人士指出，和买卖市场相比，租赁市场由于监管难度相对较大，监管部门投注的目光比较少，例如整个市场有多少房源在出租、租赁的交易量有多少等，至今也没有较为权威的数据进行定期公布。

随着住房租赁市场不断壮大，监管急需跟上，包括如何应对租赁企业资金池、跑路风险、如何应对突发公共卫生事件这样的新问题，都需要在这次的《住房租赁条例(征求意见稿)》中有所补充，并在未来打上“补丁”。

在张大伟看来，租赁市场的健康是房地产市场健康的一个重要组成部分，只有租赁市场稳定了，买卖市场才能稳定，当下租赁市场的确存在部分问题，但随着政策的重视，租赁市场的稳定可以预期。