属性更加偏向债券 别把公募REITs当股票炒

9只首批公募REITs上市首日集体飘红，其中蛇口产园涨幅最高，收涨14.72%。但投资者要注意，不能把公募REITs当成股票来炒，否则可能会让投资者感到失望。

公募REITs全称叫不动产投资基金，主要的业务就是募集投资者的资金，投资于基础设施，然后用收费等方式盈利，并在一个财务年度末把可分配利润的90%强制分配给投资者，专家说它的风险收益性介于股票和债券之间，属于新事物。但是历史上类似的基金还是存在的，投资者可以借鉴它们的二级市场走势。

投资者首先可以类比封闭式证券投资基金，也是只能在二级市场交易，不能申购和赎回。本栏想说的是，这些封闭式证券投资基金后期都是在打折交易，1元净值的基金二级市场交易价格一般为0.8-0.9元，而这个公募REITs虽然说从投资方向上与封闭式证券投资基金不同，但是交易环节的特征还是非常相似的，6月21日上市首日价格大幅上涨，明显体现出投资者炒新的特征，但当公募REITs发行越来越多，规模越来越大，也不再新鲜，那时候投资者将会回归理性，决定其价格的还得是它的收益情况，假如收益性达不到投资者的预期，不排除其交易价格有跌破面值的可能。

这9只公募REITs只是第一批，可以预见的是，后续会有更多的公募REITs发行，当然，早期公募REITs的表现一定还是不错的，否则后面的发行将会出现困难，这是投资者都明白的道理。但是随着发行数量越来越多，很多经济较发达的省份还会发行第二批甚至第三批，未来公募REITs的数量可能大幅超出投资者的预期，那时候投资者能够比较的投资品种很多，也不会傻瓜化地购买，业绩将成为给公募REITs定价的最重要指标。

那么这些公募REITs的业绩将会怎么样?一般来说，它们具有公共事业的属性，不太可能出现太大的亏损，但同时也不会是特别赚钱的项目，因为很有前景的项目会去通过主板或者创业板、科创板上市，收益性较高的也会考虑向大企业发行PPP项目，所以能够成为公募REITs投资项目的一般都是收益相对稳定，风险不大的项目。

所以本栏认为，公募REITs并非严格介于股票和债券之间，而是更多地偏向于债券，那么既然是债券，如果收益率水平不是那么高的话，投资者可以参照企业债和国债的内部收益率来给公募REITs定价，但本栏认为如果是110元以上的定价，还是有些偏高。当然，如果未来国家降息，对于公募REITs来说属于利好，不过现在全球央行都在酝酿加息，在这个背景下，降息的概率不高，如果跟随全球加息，公募REITs的价格也将承压。

所以本栏说，公募REITs的属性更加偏向债券，投资者不要把它当成股票炒作，还是要当成债券对待，当然，申购然后在二级市场卖出获利短期看还是可行的。